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                ??诿捞m大致坡鎮規劃公示:將打造"海澄文"一體化重要示范區

                《??谑忻捞m區大致鎮總體規劃(2018-2030)》規劃簡介一、規劃范圍1.大致坡鎮行政轄區范圍,規劃面積為115.42平方公里。2.鎮區規劃范圍:東、南接文昌市東路鎮,西鄰海文高速公路,北達烏土城村。規劃總用地面積778.29公頃,建設用地面積262.16公頃。二、總體發展目標依托高效綠色農業、南洋河等資源及便捷的交通優勢,秉承區域產業協同發展原則,建成以商貿、“互聯網+” 為支撐,以瓊劇文化為底蘊,經濟發達,社會和諧,生態環境一流的特色產業小城鎮。三、總體發展定位打造“海澄文”一體化的重要示范區、形成瓊北地區商貿服務中心、創建以瓊劇文化為特色的風情小鎮。四、空間發展結構依托現狀產業基礎,大致坡鎮城鄉發展的空間結構為“一廊、兩心、五區”結構。一廊:以海文高速公路和瓊文公路形成的交通發展廊道。兩心:為大致坡鎮區綜合發展中心和咸來片區綜合發展中心。五區:林下經濟發展區、反季節瓜菜種植區、花卉種植區、鄉村旅游發展區、建材加工產業區。五、鎮域土地利用規劃用地分類包括城鄉居民點建設用地、區域交通設施用地、區域公用設施用地、工業用地、其他建設用地、公墓用地、水域、農林用地等。六、鎮域村鎮體系規劃根據村鎮體系空間結構組織,中心鎮——中心村——特色村三個等級。中心鎮:大致坡中心鎮區,是全鎮的政治、經濟、文化中心。中心村:咸來墟、大東村、咸來村、崇德村、美桐村、大榕村。其中咸來墟基礎設施相對較好,經濟輻射能力在大致坡鎮西部片區中作用明顯,是周邊行政村經濟、社會服務中心。其他中心村是周邊各自然村的公共服務中心。特色村:金堆村、昌福村、栽群村、美良村、永群村,特色村是作為周邊各自然村的公共服務同時根據村莊特色建設共享農莊、田園綜合體等,發展鄉村旅游。七、城鎮性質大致坡鎮城鎮性質為:瓊東北地區以商業貿易、現代服務為主,具有瓊劇文化特色的中心小城鎮。八、鎮區功能結構根據城鎮各功能要素的特點,按照管理分區,協調發展的原則,大致坡鎮區的規劃結構確定為“兩心、兩軸、兩區、三帶”?!皟尚摹保阂袁F狀鎮政府駐地、學校、醫院、瓊劇文化廣場形成的行政文化中心;以北部集中商業設施形成的商業中心?!皟奢S”:沿園林路為主要發展軸,沿瓊東街為次要發展軸?!皟蓞^”:為東西居住片區?!叭龓А保貉噩F狀河流水系形成的三條公共綠化景觀帶。九、鎮區用地布局鎮區建設用地主要分為:居住用地(二類居住用地)、二類居住用地/商業用地、二類居住用地/商業用地/商務用地、公共管理與公共服務設施用地(包括行政辦公用地、文化設施用地、教育科研用地、中小學用地、醫療衛生用地、社會福利用地)、商業服務業設施用地(包括商業用地、商業用地/商務用地、加油加氣站用地、其他公共設施營業網點用地)、道路與交通設施用地(包括城市道路用地、交通樞紐用地、社會停車場用地)、公用設施用地(供水用地、供燃氣用地、排水用地、環衛用地、消防用地、)、綠地與廣場用地(公園綠地、防護綠地)等。(詳見鎮區用地規劃圖集附表)附表:中心鎮區 規劃建設用地平衡表(2030年)

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                ??谟^瀾湖片區規劃公示,將打造國際旅游度假區

                2月28日,??谑凶匀毁Y源和規劃局最新消息,為加快推進??趪H旅游消費中心建設,努力將??谟^瀾湖片區打造成為國際旅游度假區和國際旅游消費中心承載地,??谫Y規局組織編制的《??谟^瀾湖國際旅游度假區總體規劃修編》《??谟^瀾湖國際旅游度假區控制性詳細規劃修編》(含城市設計)已形成階段成果,并向社會各界和市民征求意見和建議。 觀瀾湖片區規劃范圍東至東線高速公路,南至遵譚鎮的咸京村,西至??诨鹕饺簢业刭|公園,北至??诶@城公路,范圍面積約26.03平方公里。根據規劃,該片區將緊緊圍繞國家賦予海南的“三區一中心”的戰略定位,努力將觀瀾湖建設成為業態豐富、品牌集聚、環境舒適、特色鮮明、能級高、輻射強的,承擔體育運動示范、旅游消費供給、演藝文創體驗、商務辦公交流等重要功能的體育+文化旅游產業集聚區、國際旅游消費中心承載地。具體職能包括國際化的體育運動示范區、體驗型的演藝文創先行區、精品型的旅游消費供給區、花園式的商務辦公聚集區。 規劃結構以羊山大道為主要骨架的特色旅游發展軸,向北聯系迎賓大道,向南延續至規劃范圍外的新坡鎮野生動植物園新區,沿線串聯觀瀾湖旅游園區影視體驗、藝術文創、商業娛樂、體育競技等高端旅游功能。形成以觀瀾湖新城、馮小剛電影公社、海南大學國際校區等項目組成的高端旅游消費產業集聚區和包含高爾夫運動、足球運動、體育綜合配套組團的體育旅游功能片區。 該規劃公示時間為30天,自2020年2月28日至3月28日。

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                海南新政的出臺,是不是意味著商品房預售制到了退出歷史舞臺的時候,現房銷售的時代要

                3月7日,海南省出臺新規,即日起,新出讓土地建設的商品房,實行現房銷售制度。天下苦“預售”久矣!爛尾、偷工減料、貨不對版等維權問題的根源都在于“預售”;而且在期房制度下,買了房不能立馬入住,首套房的家庭不得不面臨至少一兩年還貸加租房的雙重壓力。如果是現房銷售,所見即所得。爛尾、房鬧維權會大幅減少,也免去了邊還貸款邊交租金的壓力。這是普通老百姓眾望所歸的一件事情。但在中國已經運行26年的商品房預售制,是我國房地產興起的根基,背后利益糾葛錯綜復雜。取消商品房預售,不僅是對地產商資金鏈的嚴峻考驗,也是對地方政府財政的嚴峻考驗。一直以來,取消商品房預售制度與否的大討論,伴隨著謠傳和被辟謠的交織,前后持續時間長達15年。不得不說,這是極具耐力和毅力的一場大討論。這15年間,試行者有之,地方政府意見稿流出者有之,那么多城市試行,為何最終是海南落地了?海南的新政,其他地方有沒有沒辦法復制?海南新政的出臺,是不是意味著商品房預售制到了退出歷史舞臺的時候,現房銷售的時代要來了?看點一:試點安居型商品住房安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售,限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件,采取政府主導、市場化運作方式建設,具有政策保障性質的商品住房。安居型商品住房售價由各市縣按照當地經濟發展水平、居民可支配收入、物價水平、建設成本等實際情況確定,并在一定年限內實行封閉流轉制度。近期,海南省擬在需求較大、住房價格較高、住房問題較突出的市縣開展安居型商品住房試點建設。下一步,將根據試點情況,總結經驗,分步實施,逐步推開?!锻ㄖ诽岢?,鼓勵存量商品住宅用地或項目轉型發展為安居型商品住房、商業、辦公等經營性房地產或租賃住房。下一步,海南省將加快發展旅游地產、商業地產;繼續實施棚戶區改造和大力推進老舊小區改造,滿足人民群眾改善性住房需求;有序實施引進人才住房保障,積極創造良好的人才居住環境,推動實現全省人民住有所居??袋c二:本地居民也限購三套房《通知》提出,本地居民購買多套住房的限購政策,對在海南已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女),停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房??袋c三:實行現房銷售制度海南改革商品住房預售制度,自《通知》印發之日起,新出讓土地建設的商品住房,實行現房銷售制度。按規定,現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。這一次海南的房地產新政的出臺背景是新冠肺炎疫情期間,各地都在想方設法對樓市調控進行邊際寬松,但沒想到海南卻反其道而行之,在現有的強監管下繼續加碼。不過,海南政府敢于下狠手也不是沒有理由。自從2018年實行自貿區改革以來,海南就已經有了擺脫房地產行業的計劃。當下,海南正重點打造旅游、健康療養、互聯網等非地產類項目。雖然從目前來看,全國其他地區還很難效仿海南,對房地產行業的嚴重依賴也是事實。但至少,我們能夠看到一個新的樣本出現,或許為未來的經濟改革提供不同的經驗。特殊時期出臺的房產新政,不禁讓我們想到27年前海南的那次著名的房地產危機,1992年總人數不過655.8萬的海南島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。短短三年,房價增長超過4倍。幾乎所有的開發商都成了銀行的債務人,精明的開發商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進自己的口袋,把還停留在圖紙上的房子高價抵押給銀行。由于投機性需求已經占到了市場的70%以上,一些房子甚至還停留在設計圖紙階段,就已經被賣了好幾道手。1993年6月23日,時任國務院副總理的朱镕基發表講話,宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。24日,國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》,16條強力調控措施包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。銀根全面緊縮,一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。這場調控的遺產,是給占全國0.6%總人口的海南省留下了占全國10%的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米,閑置土地18834公頃,積壓資金800億元,僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。此后幾年海南經濟增速斷崖式下跌,史稱海南房地產泡沫破裂!然而與27年前的被動調控帶來的危機不同的是,海南自2018年4月22日主動實施“全域限購”政策以來,房地產調控成效明顯,基本達到預期目標。2019年全省房地產開發投資同比下降22.1%,商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%,銷售均價保持在1.5萬元/平方米左右,價格基本平穩。同時,海南主動作為,加快調整經濟結構,經濟運行保持總體平穩,2019年全省生產總值增長5.8%,剔除房地產業后增長6.3%。經濟結構持續優化,海南三次產業結構優化為20.1:20.6:59.3,服務業比重提高0.9個百分點、對經濟增長的貢獻達75%左右,十二個重點產業對經濟增長的貢獻率為67.3%。固定資產投資與地區生產總值比例下降12.4個百分點至59.6%。非房地產投資占比58.4%,提高6.9個百分點。2019年全省經濟社會呈現走勢向好、結構趨優、動能轉強、效益提升、更可持續的高質量發展態勢,為海南自由貿易港建設打下堅實基礎。對這次海南新政的解讀上,大多數人是從限購和現售的層面來解析,大多數人沒有把解讀的重點落腳到海南試點加大安居房的建設供應上,筆者認為海南這次新政的意義不僅僅是在取消預售,實現現售,也不僅僅在于全省范圍的限購,恰恰是在試點加大安居房建設,讓安居房和商品房雙軌供應。最近兩個月,全國樓市陷入了寒冬,已經有超過70個城市放松了調控措施,其中河南駐馬店,宣布將公積金貸款首付從30%下調到20%的,結果被約談,措施也就成為了一日游。像海南這樣逆勢加碼的,堪稱特立獨行,簡直是一股清流。要知道,海南去年出臺了史上最強的限購措施,這絕對是動真格的,海南去年的房地產銷售面積同比暴跌40%,絕對不是隔靴搔癢。而今年,現房改期房,可以說是再放大招,這條措施的力度很強。其實,全世界大部分國家的商品房都是現房銷售的。期房相當于給開發商上了財務杠桿。開發商從拿地到銷售回款的時間大幅縮短,這可以讓開發商的資金周轉更快,省下大量的資金利息。而開發商的負債這幾年也是突飛猛進,根據上市的150家開發商公布的財報,負債總額超過了15萬億,排名開頭的計價,負債超過了萬億。要知道,目前開發商的有息負債就高達6萬億,按照平均5%最低融資成本,每天的利息也在10個億。早賣房子一天,開發商就可以省10個億的利息成本。而現在一旦改為現房銷售,則相當于讓開發商被動降低杠桿,資金周轉速度變慢,對開發商沖擊巨大,但是客觀上降低了整個行業的金融風險。期房對于購房者而言,也是有很大的風險的,因為一旦開發商出現問題,就成為了爛尾樓。而購房者買了爛尾樓,還要繼續還銀行的房貸。要知道,一套房子對于很多家庭而言,就是一輩子的積蓄。為了防范這種風險,期房預售的標準也在不斷提高,N年前修了4層就可以預售了,現在大部分城市都封頂才能預售。不過,最近這兩個月,很多城市又都放松了預售的標準。另外,這也可以變相督促開發商提高房屋質量?,F在房子買的時候看不見摸不著,交房的時候往往一堆問題就出來了。反正我周圍買房的人,沒有幾個交房的時候不和開發商發生一點糾紛的,幾乎都有質量問題。以前開發商先收錢,整改的積極性很小,能拖則拖,能誆則誆。如果改成現房,有質量問題,可以不買,購房者就掌握了主動權。實際上,早就有很多有識之士在呼吁將期房銷售改成現房銷售了。我的印象中,2012年就有一批經濟學家在呼吁了,但是呼吁了很多年都沒有變化。如今,開發商已經享受了這項紅利20多年了,也應該回歸到正軌上邊了。而海南從去年到今年的措施,也說明了,主要的調控思路不會發生變化。但是,從三亞、??诘姆績r走勢也可以看出,房價的根子還是在貨幣上邊,只要貨幣量不發生變化,房價走勢也就不會出現根本變化。M2增速在8%到10%之間,基本上保持平穩,大于10%,房價上漲,低于8%,則會出現快速而猛烈的下跌?!皦咽繑嗤蟆钡谌?,海南將迎新利好?過去兩年,海南是全國房地產市場最嚴,也是收獲了政策利好最多的區域之一。如果不是受新冠肺炎疫情影響全國兩會推遲召開,當前的節點原本正是兩會期間各省代表團舉行媒體開放日的時間。兩年前,2018年3月6日,海南省委書記劉賜貴、省長沈曉明在全國兩會開放日上向房地產“開炮”,稱要以‘壯士斷腕’的決心來減輕海南省經濟對房地產的依賴。2018年全國兩會結束后不久,海南便出臺了非本省戶籍居民家庭需繳納5年個稅或社保,商貸首付不低于70%的限購限貸政策。隨后,國家主席習近平在慶祝海南建省辦經濟特區30周年大會上宣布,黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區,支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設,分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系。此后,4月22日海南實施了更加嚴格的全域限購措施,徹底對聞風而來的炒房者“說不”。從歷史來看,海南有過在出臺重大利好提前收緊樓市的先例。有業內人士認為,從政策取向看,疫情下海南升級調控很可能是因為最近海南要出臺相對大力度的紅利政策,為了避免市場炒作而提前出臺政策。政策確實體現出當前海南省政府穩定房地產市場的決心:強化本地居民購買多套住房的限購政策,穩定住房市場;一推行現房銷售制度約束炒地等行為,讓開發商投資拿地更加理性;推出安居房制度,滿足居民家庭基本住房需求,體現了供給側結構性改革的導向。海南省住房和城鄉建設廳廳長霍巨燃也表示,《通知》的出臺是為進一步貫徹落實習近平總書記“4·13”重要講話和《中共中央 國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》精神,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,強化城市主體責任,加快建立房地產調控長效機制,保持海南省房地產市場平穩健康發展,更好服務海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設。樓市寬松潮中,“房住不炒”敲山震虎?除了海南地方政府重申“房住不炒”穩定樓市的意義以外,這一政策因是疫情之下地方出臺的第一個收緊性調控措施,引起了更廣泛的關注。從政策本身力度看,海南主要的調控政策是針對本地戶籍限購第三套房與所有新出讓土地現房銷售,這兩個政策對市場的影響都非常小。本地戶籍購第三套房的比例非常低,而且即使一個人的單身家庭也可以購買2套。商品房住宅實現現房銷售,也指的是未來新出讓土地,對于市場上開發商已經獲得的土地沒有影響。并且,即使對于存量土地,海南的“去房地產化”也毫不手軟,去年3月就宣布了3.1萬畝存量商品住宅用地不能繼續用于住宅開發,要引導其進行產業轉型,助力海南自由貿易試驗區、中國特色自由貿易港建設?!半m然海南政策的實際力度有限,但要求現房銷售,對于開發商來說資金壓力將有所增加?!睆埓髠フf。更重要的是時間窗口,近期以“穩”為主的樓市松綁趨勢,正在迎接預期收緊的考驗,而此時海南成為第一個收緊調控的省份,不得不令人浮想聯翩。2020年2月份全國已經有超過60個城市發布了多次房地產政策,主要集中在疫情下的公積金、土地款緩解和預售加快,個別三四線城市也出臺了契稅減免、購房補貼等政策。然而,近期多個城市松綁房地產調控被叫停。2月28日,河南省政府約談了駐馬店市人民政府負責人,隨后駐馬店撤回了包括公積金購房降低購房首付在內的17項穩樓市政策;3月3日,廣州發布了“48條”應對疫情的舉措,其中對商住及辦公性質的公寓取消限售的政策引起了關注。僅僅一天后,該條政策就從文件中消失了;而同一日,央行會同財政部、銀保監會召開電視電話會議,再次強調“房住不炒”的定位,要求不將房地產作為短期刺激經濟的手段,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。海南的緊調控,是全面收緊的前奏,還是一次“敲山震虎”?不管怎么樣,張大偉認為,這一政策對市場肯定有一定的影響,后續房地產政策的取向很可能有所改變。海南取消預售制,打響了“第一槍”嗎?當然,海南的政策對于樓市更深遠的影響還是在于取消預售制。事實上,自從2018年9月網絡上流傳出廣東省將取消商品房預售的消息后,市場上針對取消預售制的輿論就一直沒有停歇,盡管這一消息隨后就被證偽了。商品房預售制是“一次房改”后,1994年國內正式引入的,現今已經運轉26年。這一制度最初是為了加快住房供給,允許房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款。然而隨著中國房地產的市場化發展,現在預售制已經引發了不少的問題,例如備受爭議的房企“高周轉”模式。不少規模房企都在追求拿地后快速開工、快速取得預售證后進行銷售、快速回籠資金,最大效率地利用資金。一個原本周期在一到兩年的樓盤項目,6個月完成銷售,便可以繼續拿地,繼續投資。但在這背后,近兩年來施工安全、樓盤質量問題頻發,也與這一制度有脫不開的干系。盡管民眾對于取消預售制的呼聲很高,但后果卻遠比想象中嚴重。近年來房地產行業呈現出了高資本、高杠桿、高負債的“三高”特征,2018年房企總體資產負債率已經接近80%。如果預售制全面取消,一旦房企出現大規模資金鏈斷裂,銀行債務也會受到很大影響,甚至有可能引發金融風險。去年下半年,一位業內資深專家接受《華夏時報》記者采訪時表示,取消預售制對房企的沖擊太大,目前還不是時候。這也是此次疫情中地方政府爭相出臺松綁預售政策營救房企的原因。部分資金鏈脆弱的房企營銷回款被切斷,加上債務到期,在疫情期間就承受了相當大的壓力。3月6日,新華聯控股此前發行的2015年度第一期中期票據因不能按期足額兌付本息,已構成實質性違約,成為疫情期間首個房企債務違約案例。不過,作為過去兩年“最嚴”的房地產市場,海南逆勢“試水”現房銷售也不難理解。2019年,海南省房地產開發投資同比下降22.1%,商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%。根據易居研究院的中國百城房價數據,海南的代表城市???、三亞的房價也從最高點2018年7、8月的21139元/平米和34295元/平米下降到單價2萬/平米和3萬/平米以下。去年9月,海南省省長沈曉明曾表示,預計2020年一季度末將進入良性快速發展軌道。何謂“良性快速發展”?海南此前的經驗是“著力減少經濟對房地產的依賴”,而在取消預售制之后,更多抱著炒房炒地的心態進入的房企將會主動撤離?;赝胺孔〔怀础钡某跣?,繼雄安新區后,又一片徹底執行“房住不炒”的試驗田或將就此誕生。